Paragraaf grondbeleid

De paragraaf bevat ten minste:

a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting
b. een aanduiding van de wijze waarop we het grondbeleid uitvoeren
c. een actuele prognose van de resultaten van de totale grondexploitatie die we verwachten
d. een onderbouwing van de geraamde winstneming
e. de beleidsuitgangspunten van de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's.

In deze paragraaf gaan wij in op ons grondbeleid en de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie. Na een beschrijving van de (macro)economische en beleidsmatige ontwikkelingen wordt in deze paragraaf ingegaan op het verloop binnen de grondexploitaties, de te verwachten resultaten en de reserves/voorzieningen in relatie tot de risico’s. 

Macro-economische ontwikkelingen
De economische conjunctuur is in grote mate bepalend voor het functioneren van de lokale economie. Door macro-economische ontwikkelingen is een hoge inflatie ontstaan die wereldwijd doorwerkt. Diverse maatregelen van onder andere de FED en de ECB om de hoge inflatie te beperken, hebben de stijging van de inflatie laten afnemen. 

Woningmarkt
De woningmarkt trekt verder aan en woningprijzen blijven stijgen. Loonstijgingen en een verdere daling van de hypotheekrente dragen bij aan een verbeterd koopsentiment. Dit wordt ook bevestigd door de actuele cijfers van het NVM. Volgens de NVM-regio-indeling maakt Meppel deel uit van de regio “Zuidwest -Drenthe”. Hier horen ook de gemeenten De Wolden, Hoogeveen en Westerveld bij. 
Voor deze regio zien we in het tweede kwartaal 2025 de volgende ontwikkelingen:
-  349 verkochte woningen
-  het aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder is met 10,1% gestegen
-  de gemiddelde verkoopprijs van een woning is gestegen van € 407.000 naar € 454.000
-  de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder bedraagt dus +10,7%.
Bron: NVM (juli 2025)

Bovengenoemde effecten werken door in grondprijzennota die begin 2025 is geactualiseerd en in de herzieningen van de grondexploitaties per 1 januari 2025. 

De woningprijzen blijven stijgen. Dit komt deels door de verhoging van de NHG-grens per 1 januari 2025, waardoor (vooral starters) meer kunnen lenen. De lonen stijgen hard en doen dat voorlopig ook nog wel even, waardoor er meer betaald kan worden voor een woning. Samen met het beperkte woningaanbod en een lichte daling van de hypotheekrente leidt dit tot stijgende verkoopprijzen. Bron: Woningmarktrapport ABN Amro (juli 2025)

Grondprijzen woningbouw
De prijzen voor bouwmaterialen lijken te stabiliseren, maar de loonkosten zijn behoorlijk gestegen waardoor de totale bouwkosten blijven stijgen. De woningprijzen stijgen ook nog steeds, vooral door de hogere lonen, het beperkte aanbod en de lagere hypotheekrente. De stijging van de totale bouwkosten is lager dan de stijging van de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. De (residuele) grondwaarde neemt daardoor toe.

Bedrijfsruimtemarkt
De verwachting is dat de vraag naar bedrijfsruimte voorlopig aanhoudt, mede omdat e-commerce groeit, maar bijvoorbeeld ook omdat de behoefte aan grotere voorraden is toegenomen vanwege onzekerheden in tijdige leveringen. Er is actie nodig om tot een oplossing te komen en te voorkomen dat bedrijven niet kunnen groeien of zich elders vestigen, buiten de regio of in het buitenland. 

Dit beeld komt ook naar voren bij de vraag naar beschikbare bouwgrond op de bedrijventerreinen in Meppel. De vraag is het afgelopen jaar toegenomen, terwijl door grondverkopen steeds minder bouwgrond beschikbaar is. Dit is een belangrijke drijfveer om nieuwe terreinen in exploitatie te nemen, maar ook om ruimte te bieden aan de grote opgave in de energietransitie. Bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwe werklocaties op bedrijventerreinen is de stikstofproblematiek nog steeds een remmende factor. (Bouw)vergunningen kunnen niet worden verleend, waardoor bedrijven niet verder kunnen en gronden voorlopig braak blijven liggen. 

In de Nota Grondbeleid zijn spelregels vastgelegd die bepalen hoe we ons gedragen op de grondmarkt. In de huidige Nota Grondbeleid ligt het accent op proactief faciliterend grondbeleid. Dit is destijds gedaan om meer sturing te kunnen geven aan de realisatie van gemeentelijke ruimtelijke ambities. Inmiddels maken diverse ontwikkelingen het noodzakelijk om het grondbeleid op korte termijn te actualiseren, zodat we ons accuraat op de grondmarkt blijven bewegen. Op die manier handelen we actief wanneer het moet en faciliterend waar het kan. Het risicomanagement van de bouwgronden in exploitatie (actieve grondexploitaties) wordt jaarlijks in beeld gebracht en herzien.

In de actuele grondexploitaties zijn de volgende parameters gehanteerd:

In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten van de grondexploitaties op Netto Contante Waarde (NCW) per 1-1-2025 en Eindwaarde weergegeven. Deze stand is ontleend aan het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 dat op 22 mei 2025 is vastgesteld. Voor de Kop van Noordpoort is op 22 mei 2025 een gewijzigde grondexploitatie vastgesteld. De cijfers voor Kop van Noordpoort zijn gebaseerd op deze gewijzigde grondexploitatie en wijken daarmee af van het MPG 2025.

De tussentijdse winstneming wordt conform de BBV-richtlijnen bepaald aan de hand van de zogenaamde ‘Percentage of Completion methode’. Dit betekent dat voor de grondexploitaties met een positieve resultaatprognose de winst moet worden genomen wanneer deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd (naar rato van de gemaakte kosten en opbrengsten), met in achtneming van projectspecifieke risico’s. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven in hoeverre tussentijdse winst is genomen voor positieve grondexploitaties.

De hoogte van de benodigde voorzieningen wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde van onze verliesgevende bouwgronden in exploitatie (Nota Grondbeleid, paragraaf 3.7.2).

In de ‘Nota reserves en voorzieningen’ is opgenomen dat voorziene verliezen worden verwerkt in de jaarrekening zodra ze bekend zijn. De hoogte van de voorzieningen wordt jaarlijks opnieuw bepaald bij vaststelling van de jaarrekening.

Er zijn op dit moment geen verliesgevende bouwgronden in exploitatie waarvoor een voorziening moet worden gevormd.

In de volgende tabel is het verloop van de boekwaarde weergegeven. De totale boekwaarde (gemaakte kosten minus gerealiseerde baten) van alle bouwgronden in exploitatie bedraagt afgerond € 28,0 miljoen per 1-1-2025. 

Op basis van de Nota Risicomanagement en weerstandsvermogen wordt jaarlijks een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. De afzet van bouwgrond vormt het grootste risico. Vertraging in de uitgifte leidt tot een toename van rentelasten, planontwikkeling- en beheerskosten. Het risicomanagement is vooral gericht op de beheersing van project specifieke risico's. Deze risico's worden in mindere mate beïnvloed door macro-economische ontwikkelingen. 

Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties per 1 januari zal dit tot uiting komen bij de bepaling van de benodigde (risico)voorzieningen. Voor een nadere toelichting van de risico's, in relatie tot onze huidige reservepositie, wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.