Paragraaf grondbeleid

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:

a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;
b. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's.

In deze paragraaf gaan wij in op het grondbeleid van de gemeente Meppel en de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie. Na een beschrijving van de (macro)economische en beleidsmatige ontwikkelingen wordt in deze paragraaf ingegaan op het verloop binnen de grondexploitaties, de te verwachten resultaten en de reserves/voorzieningen in relatie tot de risico’s.

Macro-economische ontwikkelingen
De economische conjunctuur is in grote mate bepalend voor het functioneren van de lokale economie. Mede als gevolg van macro-economische ontwikkelingen is een hoge inflatie ontstaan die globaal doorwerkt. Diverse maatregelen van onder andere de FED en de ECB om de hoge inflatie te beteugelen hebben de stijging van de inflatie doen afnemen. 

Woningmarkt
De woningprijzen zijn scherp gedaald. Ondanks de prijsdalingen is de woningmarkt nog altijd matig betaalbaar. Dit wordt ook bevestigd door de actuele cijfers van het NVM. Volgens de NVM-regio-indeling maakt Meppel deel uit van de regio “Zuidwest -Drenthe”. 
Hiertoe behoren ook de gemeente De Wolden, Hoogeveen en Westerveld. 
Voor deze regio zijn in het tweede kwartaal 2023 (Q2) de volgende ontwikkelingen waar te nemen:
- 329 verkochte woningen;
- verkopen ten opzichte van een jaar eerder lichtjes gedaald met 0,7%;
- de gemiddelde verkoopprijs van een woning is gedaald van € 414.000 naar € 372.719;
- de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder bedraagt -8,4% negatief.
Bron: NVM (juli 2023)

Bovengenoemde effecten zijn, voor zover mogelijk, doorgewerkt in de begin 2023 geactualiseerde grondprijzennotitie van de gemeente Meppel. Deze heeft op haar beurt doorgewerkt op de herzieningen van de grondexploitaties per 1 januari 2023. 

Geconcludeerd kan worden dat de huidige macro-economische ontwikkelingen geleid hebben tot een verdere daling van het aantal transacties en de verkoopprijzen in de woningmarkt. Ondanks het ernstig verslechterde woningmarksentiment komt het eind van de prijscorrectie in zicht en worden de prijsramingen minder negatief ingeschat. De betaalbaarheid zal zeer geleidelijk verbeteren: via loonstijgingen ter compensatie van de gestegen inflatie. Het aantal transacties blijft door de matige betaalbaarheid én door het gebrek aan nieuwbouwwoningen laag.
Bron: Woningmarktrapport ABN Amro (juli 2023)

Grondprijzen woningbouw
De aanhoudende bouw- en loonkostenstijgingen zetten de betaalbaarheid van woningen verder onder druk. De afgelopen jaren zijn deze kostenstijgingen gepaard gegaan met nog harder stijgende woningprijzen. Het lijkt erop dat de stabilisatie van woningprijzen is ingezet. Indien stijgende bouwkosten niet langer worden opgevangen door sterker stijgende woningprijzen leidt dit tot een daling van de residuele grondwaarde. De ontwikkeling van de residuele grondwaarde is afhankelijk van de verdere ontwikkeling van de woningprijzen en bouwkosten in 2023, welke met veel onzekerheid zijn omgeven. 

Bedrijfsruimtemarkt
De verwachting is dat de vraag naar bedrijfsruimte voorlopig aanhoudt, mede omdat e-commerce groeit, maar bijvoorbeeld ook omdat de behoefte aan grotere voorraden is toegenomen vanwege onzekerheden in tijdige leveringen. Actie is nodig om tot een oplossing te komen en te voorkomen dat bedrijven niet kunnen groeien of zich elders vestigen, buiten de regio of in het buitenland. Dit beeld komt ook naar voren voor de vraag naar nog beschikbare bouwgrond op de bedrijventerreinen in Meppel. Deze is het afgelopen jaar toegenomen, terwijl door verkopen minder bouwgrond beschikbaar is. Dit is een belangrijke drijfveer om nieuwe terreinen in exploitatie te nemen (Noord III-IV), maar ook om ruimte te bieden voor de grote opgave in de energietransitie.

In de Nota Grondbeleid zijn spelregels vastgelegd die bepalen hoe de gemeente zich beweegt op de grondmarkt. De gemeente Meppel heeft met de vaststelling van de Nota Grondbeleid (nota van 28 december 2021) bewust gekozen het accent iets te verleggen van een faciliterend naar een meer proactief faciliterend grondbeleid. Dit is gedaan om meer sturing te kunnen geven aan de realisatie van gemeentelijke ruimtelijke ambities en komt ook beter overeen met de ontwikkelpraktijk. Het risicomanagement van de bouwgronden in exploitatie (actieve grondexploitaties) wordt jaarlijks in beeld gebracht en herzien.

In de actuele grondexploitaties zijn de volgende parameters gehanteerd:

Voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen wordt verwacht dat de grondwaarde zich ontwikkelt conform het jaarlijkse inflatieniveau. Voor de koopsector is bij de herziening per 1 januari 2023 uitgegaan van een dalende grondwaardeontwikkeling. Dit heeft vooral te maken met stijgende loon- en materiaalkosten en de verplichte toepassing van duurzaamheidsmaatregelen. De VON-prijzen zijn daarentegen minder hard gestegen. 

Bij de herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2023 zijn door het bureau Metafoor parameters geadviseerd over rente, kosten- en opbrengstenstijgingen, die zijn verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties. Bij de volgende actualisatie van de grondexploitaties van Meppel zullen de effecten van de nieuwe cijfers/indexen (financieel) zichtbaar worden. 

In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten van de grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2023 weergegeven.

De tussentijdse winstneming wordt conform de BBV-richtlijnen bepaald aan de hand van de zogenaamde ‘Percentage of Completion methode’. Dit betekent dat voor de grondexploitaties met een positieve resultaatprognose de winst moet worden genomen wanneer deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd (naar rato van de gemaakte kosten en opbrengsten) met in achtneming van project specifieke risico’s. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven in hoeverre tussentijdse winst is genomen voor positieve grondexploitaties.

In de jaarrekening 2022 is per saldo afgerond € 551.000 aan tussentijdse winst genomen, zijnde het verschil tussen reeds genomen winst in de voorgaande jaren (€ 7.486.000) en de totale tussentijdse winstneming op basis van de geactualiseerde berekening (€ 8.037.000). Dit is inclusief de per 31-12-2022 afgesloten grondexploitatie Noord II.

De grondexploitaties Noord II is afgerond en afgesloten en Oevers D is ver gevorderd wat betreft de gerealiseerde kosten en opbrengsten, terwijl de risico inschatting beperkt is. Dit verklaart waarom er reeds een aanzienlijke winstneming heeft plaatsgevonden. 

De winstneming voor andere grondexploitaties is (nog) beperkt omdat er sprake is van een hogere risico inschatting van project specifieke risico’s of in beperkte mate opbrengsten zijn gerealiseerd.

De hoogte van de benodigde voorzieningen wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde van onze verliesgevende bouwgronden in exploitatie (Nota Grondbeleid, paragraaf 3.7.2).

In de ‘Nota reserves en voorzieningen’ is opgenomen dat voorziene verliezen worden verwerkt in de jaarrekening zodra zij bekend zijn. De hoogte van de voorzieningen wordt jaarlijks opnieuw bepaald bij vaststelling van de jaarrekening.

In navolgende tabel is het verloop van de boekwaarde weergegeven. De totale boekwaarde (gemaakte kosten minus gerealiseerde baten) van alle bouwgronden in exploitatie bedraagt afgerond € 48,2 miljoen per 1-1-2023. Daartegenover staat een bedrag van ca. € 11,3 miljoen aan voorzieningen. De netto boekwaarde komt daarmee uit op afgerond € 36,9 miljoen per 1-1-2023.

De meerjarenprognose gaat uit van de verwachting dat de totale boekwaarde (na verrekening met de verliesvoorziening) het komend jaar zal oplopen, vooral door de grondverwerving en bouw- en woonrijpmaken in Nieuwveense Landen. De jaren daarna zal de boekwaarde afnemen door de uitgifte van bouwgronden en het afsluiten van bouwgronden in exploitatie (BIE’s).

In de begroting is vanuit het voorzichtigheidsbeginsels geen rekening gehouden met tussentijdse winstneming in de komende jaren. Dit komt daarom ook niet tot uitdrukking in het verwacht verloop van de boekwaarde.

Op basis van de Nota Risicomanagement en weerstandsvermogen wordt jaarlijks een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. Over het geheel bekeken liggen de project(specifieke) risico's in lijn met de uitkomsten van de risicoanalyse van vorig jaar. De afzet van bouwgrond vormt het grootste risico. Vertraging in de uitgifte leidt tot een toename van rentelasten, planontwikkeling- en beheerskosten. Ook het niet realiseren van de beoogde uitgifteprijs vormt steeds weer een aanzienlijke risico.
 
Het risicomanagement is vooral gericht op de beheersing van project specifieke risico's. Deze risico's worden in mindere mate beïnvloed door macro-economische ontwikkelingen zoals de gevolgen van de coronacrisis. Ondanks de onzekere situatie blijven daarom de risico's en beheersmaatregelen grotendeels ongewijzigd. Kwalitatief zien we dat de risico's hetzelfde blijven, kwantitatief kunnen de financiële effecten wel groter uitvallen als het economisch achterblijft bij de verwachting.

Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties per 1 januari zal dit tot uiting komen bij de bepaling van de benodigde (risico)voorzieningen. Voor een nadere toelichting van de risico's, in relatie tot de huidige reservepositie van de gemeente, wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.